El nuevo modelo de acceso a la vivienda en la Argentina

31 de julio de 2017.  Por Ivan Szczech.  2º Vice- Presidente Federación Interamericana de la Construcción – Presidente de la Comisión de Vivienda de la Cámara Argentina de la Construcción.

La República Argentina está transitando por un período de cambios profundos en su política de acceso a la vivienda. Actualmente no estamos logrando absorber con la oferta de vivienda que generamos la demanda creciente de la sociedad.

La única solución al déficit habitacional comprende la construcción de vivienda social que debemos complementar con estas acciones: modelos de asociación público privada, herramientas de acceso al crédito o microcrédito y modelos de construcción alternativos que permitan más soluciones a menor costo.

El déficit habitacional en Argentina alcanza los 3.500.000 de hogares, de los cuales 2.000.000 son de carácter cualitativo y 1.500.000 de carácter cuantitativo. Esto ha ido aumentando  con un crecimiento vegetativo  de 160.000 hogares por año.

Del 2010 al 2016 el crecimiento fue exponencial, impactando más en el déficit cualitativo que en el cuantitativo.

Por otro lado tenemos un bajo stock de créditos hipotecarios en función del PIB, que es el más bajo de la región como consecuencia de varios factores económicos que tienen que ver con el pasado reciente de la Argentina y con legislación nacional que impide la indexación de los contratos con lo cual en un contexto de alta inflación como el que sostiene aun nuestro país, hacía imposible la posibilidad de una política de créditos hipotecarios con cuotas pagables para los segmentos medios de nuestra población debido a los altos intereses.

Por esto la Cámara Argentina de la Construcción propuso en el año 2010  el Plan de Acceso Integral a la Vivienda que hemos impulsado  desde ese año  de manera constante y  que dió origen a este nuevo modelo.

Básicamente lo que se hizo fue crear una unidad de cuenta denominada UVA que varía con el Coeficiente de Estabilización de Referencia – CER que no es otra cosa que una medición de la inflación. Las entidades financieras reciben depósitos en UVA y otorgan los créditos en la misma unidad a una tasa de interés que varía entre un 3,5 y un 7% en un plazo de hasta 30 años lo que genera la posibilidad de acceso a una propiedad en montos de cuotas similares a lo que cuesta un alquiler.

En la Argentina la población de los quintiles de ingresos mas bajos tardaba en promedio 60 años en llegar a obtener su vivienda propia.

La opción disponible para los sectores de ingresos bajos y medios-bajos era la vivienda construida por el estado con fondos del presupuesto nacional que no llegaban a las 60.000 viviendas anuales con muchas problemáticas en la política de construcción de las mismas.

La clase media, al no contar con opciones de créditos perforó el techo de la vivienda social y fue tras ella ya que era su única alternativa de acceso a una vivienda digna.

Los desarrolladores privados se enfocaron en el nicho de los inversionistas del segmento medio-alto y alto que fueron atesorando bienes bajo las figuras de los fideicomisos inmobiliarios que han apuntalado el movimiento de la construcción de viviendas del sector privado en los últimos 15 años.

Actualmente con  el nuevo modelo podemos decir que existen opciones para todo el área de la pirámide social con Programas Público-Privados APP de diferentes características con créditos hipotecarios a 30 años y subsidios variables en función de la realidad de cada grupo familiar.

Para el segmento más bajo tenemos los planes sociales cuya oferta genera el estado con recursos presupuestarios.

A partir de ello se empiezan a generar opciones con el ProCreAr, Programa de Crédito Argentino, con créditos muy blandos para compra o construcción de viviendas y por sobre este las líneas de acción Público Privadas con Programas como el de Entidades Intermedias a través de los sindicatos o Conjuntos Urbanos Integrados los cuales generan un mix de viviendas sociales y viviendas de mayor nivel de terminación destinadas a familias con mejores ingresos.

La demanda de viviendas en función del enorme déficit habitacional de la Argentina y las nuevas políticas de créditos hipotecarios hace que la generación de oferta en la que estamos trabajando actualmente sea una necesidad imperiosa a fin de que los efectos de la burbuja inmobiliaria que se genera no alcance niveles significativos.

El efecto de este nuevo modelo debe ser el brindar un abanico de ofertas que adicionalmente a la solución habitacional generen para el país y el sector un gran movimiento económico y de generación de empleo, como también un fuerte impacto a la pobreza debido a la indudable característica de la vivienda como ordenador social.

Hacia este objetivo estamos trabajando cada día en conjunto con el gobierno nacional, las entidades financieras y los trabajadores generando consensos y mejores escenarios futuros para el desarrollo de nuestra actividad.

Por Ivan Szczech.  2º Vice- Presidente Federación Interamericana de la Construcción – Presidente de la Comisión de Vivienda de la Cámara Argentina de la Construcción.